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房市盤整期間，讓利案較受購屋族青睞，只要地段不差、產品規劃適當、價格平實，仍不乏願意進場的買方。去年以板橋「江翠ONE」4字頭破盤價震撼整個房地產市場的茂德機構，銷售率創下佳績，關鍵就是順應市場需求的平價策略與判斷精準的推案布局，今年茂德預計推出SUPER系列第五期及「江翠ONE」第二期，勢必再度掀起市場話題。



2016年北台灣推案亞軍的茂德機構，近期屢創銷售奇蹟，像是最近SUPER系列第四期「SUPER讚」，正式公開才3天就宣告賣3成，以板橋門牌3字頭房價吸引首購族進場，目標在3個月內達到8成銷售率。去年下半年推出「希望城市」面積8800坪，就在捷運蘆洲站旁，屬於捷運分構宅，到站即到家，茂德建設共分回372戶可售，由於公設比僅27%，極有市場競爭力，當時更創下單日330組來人紀錄。

▲「SKY1」位於五股洲子洋重劃區，近水岸景觀及河濱公園。

新案維持平價策略 加快餘屋去化

新北市屬於茂德機構推案主力區域，汐止大同路、樟樹二路口的新成屋「超級花園」，規劃15~37坪，推出超低自備款、輕鬆低月付的方案，包含車位及全室精裝潢，一卡皮箱即可入住，去年公開後創造每周200、300組來人。汐止中興路指標案「汐止101」規劃17~36坪，因訴求讓利吸引首購族、首換族出手，銷售已突破8成。



五股洲子洋重劃區「SKY1」則有水岸景觀及呂建勳建築師設計，以低自備款協助年輕人成家；洲子洋另有「伯爵花園」、「世界馥」、「璀璨之都」、「蘇黎市」等4案聯銷的「新大直聯銷中心」頗受矚目，以新大直最超值、水岸景色為賣點，加速餘屋去化。總銷80億的「陽光PARK」，為新店安坑指標案，規劃中小坪數的創意工作室，鼓勵青年創業，公開以來市場反應不俗。



茂德機構副總李銘洲表示，新案將維持茂德一貫的首購型需求，推出中小坪數、低單價、低總價，且民眾負擔得起的產品。海沃創意行銷副總林家睿指出，SUPER系列第四期「SUPER讚」將是茂德今年的預售案主力，規劃22~39坪，每坪34~37萬元不二價銷售，下半年還預計推出第五期，吸引板橋、樹林、土城的區域自住客。板橋江翠ONE第二期也可望今年推出，延續銷售熱潮。

▲除了持續去化成屋案，茂德今年也將推出預售案。

抓緊購屋需求 持續強打廣告

廣告策略方面，林家睿認為，包括自由時報等主要報紙及網路媒體的廣告仍須強打，特別是農曆年後至今，案場來人成長翻倍，更應乘勝追擊，他觀察，現在購屋族的猶豫期縮短，只要房價在可負擔、合理範圍就會勇於出手，也讓不二價銷售的「SUPER讚」因此開出紅盤，牢牢穩固自住買氣。



一位不具名代銷公司主管表示，紙媒廣告效力足夠，仍是今年行銷重點，而對茂德手上成屋案的去化，他樂觀指出，成屋看得見，更吸引自住客，像是「汐止101」、「SKY1」、「新大直」都有穩定買氣，銷售接近尾聲。此外用途為一般事務所的新莊「樂都心」，在機場捷運通車後，也出現不少置產需求。

南機場整宅2017年4月7日清晨發生火警，經查為第二期整宅，屬市府刻協助推動南機場一二三期整宅公辦都更區範圍。南機場二期整宅於1968年興建完成，建物及環境品質低落，考量社區自主意識強，捷運萬大線通過，具開發利基，現由市府輔導社區自辦都市更新。



台北市府自2015年起，陸續進行南機場一二三期整宅地區基本資料盤點、所有權人意見整合，刻擬訂都市更新計畫，期保障全區都更後環境品質之提升，並設置駐地工作站，幫助住戶瞭解都更相關資訊。市府亦同步擬訂社區自立都更所需相關招商文件，俾利更新會成立後，能即時銜接更新事業之辦理。



台北市都市更新處表示，市府近年積極推動老舊公寓都市更新，期透過建物硬體規劃之改善，配合消防救災規劃，提升市民居住安全保障。此次火災凸顯早年老舊公寓於消防救災設計規劃之不足，將於南機場一二三期整宅都更計畫強化消防救災體系之檢討及整備。



都市更新處於南機場二期整宅台北市萬華區中華路二段322號設有駐地工作站，於每週一、三、五8:30至17:30及每週二、四下午12:30至20:30開放民眾洽詢，亦可電話洽詢02-23922910分機401專案工作站劉先生、台北市都市更新處02-27815696分機3131宋小姐、分機3123陳先生。

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新北市政府都市更新處自2016年8月推出全台灣第一個針對都市更新成立的LINE官方帳號「新北都更小百科」，每日即時提供最新都市更新訊息，現在都更小百科好友人數已達3800多人，為感謝市民朋友的熱情參與，以及拉近都市更新與民眾的距離，未來將會以更多元的方式呈現，也不定期舉辦活動回饋小百科好友，歡迎市民朋友加入新北都更小百科LINE及隨時注意都更小百科最新訊息。



新北市政府都市更新處張溫德處長表示，考量都市更新內容太專業，導致市民不易理解，因此2016年8月特別成立「新北都更小百科」LINE官方帳號，每天提供最新都更訊息，並以一則一分鐘簡單生動的對話內容，讓民眾用聽的也能對都市更新概念輕鬆上手。



「新北都更小百科」LINE截至2017年3月，小百科好友人數已達3800多人，為了感謝市民對都更小百科LINE的熱情支持，市府在未來會不定期舉辦各式活動回饋小百科好友，如參加活動抽獎送電影票，藉由舉辦活動拉近與小百科好友的距離外，也吸引更多市民加入小百科LINE。除此之外，都更小百科LINE內容也會以更多元化方式呈現，增加民眾時下最關切的議題，如新北市都市更新處於3月上路的「新北市政府協助防災建築危險鑑定及評估要點」簡稱臨門方案，很多民眾在接收到臨門方案上路的訊息後，紛紛表示想更瞭解相關內容的資訊，因此都更小百科LINE也會同步配合增加及補充相關的內容，讓市民對於都更相關訊息全盤掌握不漏接。



更新發展科洪宜萍科長表示，「新北都更小百科」LINE未來將持續進化，希望能夠更符合民眾需求，給民眾帶來更多收穫，還沒加入「新北都更小百科」LINE的市民，只要下載LINE app，在加入好友功能中輸入ID：@urradio1999或是在LINE官方帳號頁面搜尋「新北都更小百科」，或是透過掃瞄行動條碼，就可以輕鬆加入「新北都更小百科LINE」。

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行政院2017年4月7日表示，為因應台灣未來發展需要，行政院已於4月5日核定「前瞻基礎建設計畫」，以8年2017-2024為期，在維持財政穩健原則下，全面擴大軌道、水環境、綠能、數位、城鄉等相關重大基礎建設投資，加速國家經濟轉型、衡平發展與區域融合。



行政院表示，為使計畫能在2017年8月順利展開，林全院長已責請各主管部會即刻著手進行預算籌編作業，並請主計總處彙編特別預算案，於5月底前送立法院審議。林院長同時指示各主管部會積極與立法院朝野各黨團協調溝通，全力配合該院舉辦的6場次公聽會，做好完善的宣導計畫，充分向各界說明，以增進社會共識，擴大民間參與及支持的能量，期務必於本第9屆第3會期完成特別條例立法及特別預算審議。



行政院指出，軌道建設是為因應綠色交通運輸趨勢，就全國鐵路網之建置進行全面規劃。水資源環境建設主要整合供水、排水、防洪與污水處理等項目，強化國土韌性，以因應氣候變遷與國土安全需求。在綠能建設部分，必須加速風能、太陽能等再生能源投資，建設智慧電網，保障供電穩定性，以達非核家園目標。



行政院強調，為因應數位經濟的到來，數位建設將特別著重城鄉網路落差的縫合、數位內容的發展，以及數位學習環境的整備。前瞻性基礎建設的目的在全面性鋪建國家未來30年發展的根基，因此不能遺漏基層的公共建設，包括：道路品質、舊市區再生、社區服務據點、文化生活圈等，期待此一建設可普及到全國各角落。



行政院重申，「前瞻基礎建設計畫」可帶動公民營企業投資共1兆7,777.3億元，累積可提高實質GDP規模8年9,759億元，並創造4至5萬個工作機會。此外，更可提供舒適便捷的交通服務，建構安全無虞的防災環境，促成水資源永續經營與有效利用，提升全民生活環境品質，強化國家競爭力。

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「桃園市桃園區中路三號基地中路一段9地號新建公營住宅工程案」自2017年4月7日起公告上網招標，採公開招標、最有利標決標，工程預算金額約新台幣15億元整。



桃園市政府住宅發展處表示，中路三號社會住宅預計提供約417戶，基地東臨國際路二段，北側臨崇法街，鄰近南桃園交流道、中埔國小、桃園司法園區等，公共服務設施完善，周邊多以集合住宅及小型商業機能為主。



桃園市政府住宅發展處補充，中路三號基地打造成桃園在地特色的智慧綠建築社會住宅，提供三種房型供民眾承租，皆符合通用設計規範；沿街面規劃店舖，二、三樓部分空間規劃辦公室，未來可出租營運。住宅部分地面層設計採開放式景觀中庭，並於四樓露台及屋頂平面設置景觀花園，供居民休憩交流使用。



住宅發展處曾榮英處長表示，桃園市第一波10處社會住宅共規劃4,000戶，截至目前為止，已有6處完成工程發包作業，4處取得建築執照，至於第二波社會住宅儲備用地經陸續清查後，目前已擇定16處較具發展潛力用地，預計分別透過國有土地無償取得、都市更新分回、配合捷運沿線規劃等方式進行先期評估規劃工作，預計將再規劃5,000戶。本次公開招標的「中路三號社會住宅」，將朝黃金級綠建築、合格級智慧建築的目標設計，為舒適節能的社會住宅，歡迎優質廠商一同攜手努力，具體實踐居住正義。

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相較於2016年第一季的冷清，2017年第一季的表現亮眼許多，住商不動產將2017年第一季六都六都表現整理後發現，以件數來看，新北市淡水以2297件移轉最多，傲視全台，而桃園中壢以1798件位居第二，桃園市桃園區以1532件居第三，新北市新莊區1468件位居第四，台中市北屯區1294件為第五，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，由於2016年同期交易太慘淡，2017年第一季交易雖然仍是低檔徘徊，但已頗有小陽春之感，新北與桃園交易不俗，除與價格吸引買方進駐外，建商交屋也是原因之一。

綜觀六都強彈區前三名，新北市淡水以2297件位居第一，中壢區的1798件次之，桃園區的1532件位居第三，前三名均屬重大推案區，徐佳馨分析，淡水第一季有「四季之旅」及「宏盛新世界」兩大社區近千戶交屋，讓成交量膨脹不少，除交屋因素外，推案熱區在目前讓利風下更容易吸引買方目光，也讓交易狀況表現搶眼。



至於在六都各區表現上，大家房屋企劃研究室主任郎美囡認為，在年增幅與移轉件數上均有表現的區域，集中在新北市，淡水、新莊、板橋三區的交易件數及增長幅度都位列前十，而這三個區域都是過去交易較為火紅的前段班，除了交屋加持外，買氣回溫也呈現「熱者恆熱」的趨勢。



郎美囡指出，進入第二季之後，329檔期將是一大觀盤重點，如預售市場能有買氣，且持續有感讓利，進一步擠壓到中古屋主的價格空間，剛性買盤願意進場購屋的情況下，買氣才能有效延續。

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桃園市長鄭文燦2017年4月7日前往桃園區水汴頭音樂廣場，出席「桃園區水汴頭親水河岸工程動土典禮」，鄭文燦表示，水汴頭親水河岸工程總經費約9,800萬元，將設置包括新式階梯式河岸、倒伏式攔河堰、兩處立體交叉自行車穿越道、側流箱涵兼做魚道、以及晴天汙水截流管等設施，預計2018年5月完工，完工後將產生約350公尺長的乾淨水域，可舉行水上活動，也美化河岸景觀，成為南崁溪的新亮點。市府會逐步推動市內各河川整治計畫，帶給市民朋友更多優質親水空間。



鄭文燦指出，為營造桃園的親水空間，2016年水汴頭大橋完工後，市府決定改造水汴頭大橋兩側河岸及水域空間，於水汴頭大橋下游新建「倒伏式攔河堰」，及設置側流箱涵兼做魚道，創造約350公尺的迴水水域空間，可舉行水上活動，也美化河岸景觀，並在河岸設置「晴天汙水截流管」淨化水質。同時，增設兩處立體交叉自行車穿越道，方便騎單車至下游到南崁，上游延伸至小檜溪重劃區，打造優質親水空間。



鄭文燦說，市府也將於東門溪與南崁溪匯流處建置「南崁溪印象大橋」，橫跨南崁溪左右岸；親水區域完成後，將評估於「南平公園運動中心」等處，設置YouBike租賃站，方便市民以單車遊覽南崁溪。完工後，也將檢視南崁溪步道照明，讓夜間照明更智慧化，有分段調整功能，營造更明亮安全的親水綠帶。另外，東門溪及南崁溪將陸續設置5座親水公園，將綠帶斷點持續整合，未來可一路從龜山經桃園、蘆竹至大園，悠遊南崁溪。



鄭市長提到，行政院「前瞻基礎建設計畫」將補助桃園治水預算約150億元，可陸續完成大漢溪、南崁溪及各主要溪流整治計畫；市府也進行水質改善，包括正於朝陽公園進行礫間水質淨化工程，同時提升桃園市汙水下水道接管率，減少家庭生活廢水排放，持續管制工業汙染，讓南崁溪逐步恢復清澈。



水務局長劉振宇表示，水務局於2015年至2016年間投入3,400萬元，已完成南崁溪桃園區示範河段後續工程，及桃園區有恆路至蘆竹區榮興橋自行車道工程。本次再投入9,800萬元，將周圍自行車道斷點整合，並於水汴頭大橋至經國橋間新建一攔河堰營造水域。



劉局長說，本計畫位於南崁溪水汴頭段，首先以新建多層次護岸強化河岸保護，保障堤後安全，並增加兩處立體交叉自行車穿越道，使周遭自行車道系統建置更加完善；也於水汴頭大橋至經國橋間新建「倒伏式攔河堰」及側流箱涵兼做魚道，平時可消弭堰體跌水噪音；當颱風及暴雨來臨時，也可將傾倒式閘門倒伏回復原河道斷面，避免抬高水位，造成河床沖刷，亦可避免堰體上游淤積；最後於南平橋至水汴頭大橋間設置「晴天汙水截流管」，維持迴水範圍內的水質。

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高雄市稅捐稽徵處表示，有民眾李先生詢問他是長子，繼承父親名下土地，惟他下面有5個弟弟，他想把該土地持分5/6面積過戶給5個弟弟，會有巨額土地增值稅及贈與稅，有無節稅方法？



該處說明，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅，但因繼承而移轉之土地，免徵土地增值稅。查李君目前持有土地，如過戶持分5/6面積給5個弟弟，須繳納約500萬土地增值稅，惟如在不違反特留分規定之範圍內，李君預先確立遺囑，申明於死亡後將該土地持分5/6面積遺贈予5個弟弟，則可不用繳納該筆土地的土地增值稅額及贈與稅。

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台北市長柯文哲於2017年4月7日參與「2017居住正義論壇Ⅲ－公私協力˙改革都更效能」，與內政部政務次長花敬群、財政部政務次長蘇建榮共同聽取專題演講，副市長林欽榮亦主持綜合座談，由公、私部門專業人士一同探討都更議題，提出實務經驗，並共同檢視政策之可行性，期望發展出更符合台北市實際所需的都市更新改革機制，有效執行台北市的都市更新。



柯文哲表示，都市更新是台北市很重要且相當複雜的議題，牽涉許多產業，包括銀行業、都市計畫、建築師、不動產開發等等。他亦提及2013年發生的文林苑事件，在此之後台北市的都市更新就進入了黑暗期，政府怕惹事而不敢負責，建築業變得無所適從。因此，他秉持著「面對問題是解決問題的第一步」的態度，指示林欽榮組成都市更新的專案小組，召集府內都發局、地政局、財政局、都更處、建管處，整合市府內部力量，為避免閉門造車的狀況發生，市府也積極拜訪多方產業，期望公私協力共同解決台北市的都更問題。



柯文哲也指出，目前台北市屋齡30年以上的房屋約有48萬戶，佔台北市所有房屋的55％，作為負責任的政府，就要未雨綢繆並且積極的面對問題，因此希望藉由論壇集思廣益，共同檢討及解決問題，為台北市的都市更新注入新活力，提升市民的居住品質及改善都市環境，並注入城市美學，將台北市打造成更美麗的城市。



花敬群也相當肯定北市府積極面對居住正義、都市更新等議題的態度及作為，他更提到房屋老化的速度很快，現階段全台屋齡30年以上者約有380萬件，20年後將增加為740萬件，一定要從宏觀角度來思考如何面對如此龐大的房屋老化壓力，因為這涉及都市競爭力的衰敗與否、人民的居住品質及安全，同時也是龐大的經濟動能及商機，因此這是台灣社會及台北市必須勇敢迎接的課題，毫無退縮空間。



現場座談結束之後的提問時間，有一位女士提出她的看法，她個人是都更案的同意戶，因社區內的不同意戶，她已經等待10年的時間仍無法進行都更，副市長林欽榮於現場承諾，將會專案處理協助，也希望未來這樣的協助會成為常態。



隨後，柯文哲亦為論壇做總結。他表示，北市府舉辦第三場居住正義論壇，主題是「公私協力・改革都更效能」，在論壇之後將會研擬一個方案，再與產業界check一遍。他說，整個台北市都知道都市更新要處理，但仍然做的很慢，若要依照目前狀況下去執行都市更新，約要2千年後才完成都更，等同是不可能的任務，因此一定要大幅改革。但他強調，市府還是要注意居住正義，要注意同意戶的權益，同時也要注意不同意戶的權益，政府要保護每一個國民，使每個人都有好的居住環境。



他在現場提到了一個例子，近日因為市府推動居家醫療政策，到了一位中風15年的病患家中，才發現他所居住的公寓由於沒有電梯，因此他15年來沒有離開過家門，也很難上醫院求診。他說，在台灣，這樣的情形不是特例。大家只看到台灣的健保發達、掛號費用低，但卻沒人注意因為無法離開家裡求診的病患。



他也談及政府推動的社福政策，包括老人共餐、托兒所等等，目前最大的問題就是沒有空間，人口老化、防災、公共空間等問題都要透過都市更新來解決，因此都更對都市發展相當重要。



最後，他也感謝這次有私部門提出組成都更法律扶助的想法，不僅能協助居民，更能保護公務員，使公務員能安心執行公務。未來，將會請副市長林欽榮繼續組織專案小組，解決長久以來累積的問題，讓台北市都市更新往前走。

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