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永慶房產集團3日發布第四季房市前瞻報告，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，第三季房價跌幅擴大，中台南灣季跌幅均在3％以上，七都成交議價率仍均在10％以上的相對高檔，今年交易量預測再下修，恐跌破27萬大關，年減23％～25％創下史上最大跌幅，市場進入價格修正階段。

無論房價信心與房價走勢都呈向下趨勢，永慶調查顯示，由於美國關稅落地加上房市政策續行，消費者看跌房價比例擴大至50％，看漲房價比例由上季的29％減少至20％。第三季房價也持續下修，反映市場降溫，政大永慶即時房價指數顯示，七都僅新北跌幅在2％以內，跌勢較輕，台北、桃園、新竹季減2％～3％，台中、台南、高雄則在3％以上。

葉凌棋表示，市場觀望氣氛濃厚，若買賣集方價格認知無法拉近，往往導致成交期間拉長甚至破局，目前七都議價率維持10％～13.2％高檔水準，有明顯降價幅度的案件較能爭取快速成交的機會，因此，如何打破目前房市交易僵局，「價格促成交」將是重要關鍵。

今年股市熱、房市冷，房市低迷主要原因在於「能否貸得到款」。川普對等關稅正式落地實施，對國內各產業的影響正在發酵中，將連帶影響房市交易，雖然金政府鬆綁新青安貸款限制，市場原本預期期待能釋更多購屋資金，不過從近期交易量來看，回升幅度有限，政策利多尚未完全轉化為實質需求，房價基期仍高，買方普遍預期後續仍有修正空間，即使剛性需求對進場態度偏向謹慎。

葉凌棋表示，去年第三季交易量已開始下滑，但今年同期還仍維持年減，推估全年交易量不容樂觀，可能在26.3萬～27.1萬之間。上波房市修正期2013年至2016年三年的時間，房市交易量從37.2萬棟減至24.5萬棟，去年到今年一年的時間可能減少超過8萬棟，萎縮的幅度和往年的修正循環來說，相當巨大。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行理監事會已經落幕，但其專欄文章直指房地產業對貢獻不如製造業，暗指非經濟火車頭，掀起戰火。對此，央行理事、台經院院長張建一直言，房地產產業重要，但國家要永續成長，應更注重實體投資、提高附加價值，而不只是追求金融價值。

過往談論房地產時，常聽聞「房地產是經濟火車頭」，是指從產業關聯的角度看來，營建工程業產值具有規模、「向後關聯係數」也高，具有帶動相關產業的效果，因而被稱作「火車頭」。

不過近幾年房價快速飆漲，引發民怨，前央行副總裁陳南光更多次撰文示警，房地產市場興盛固然有正面效果，但不能忽略房價持續上漲與房地產相關產業興盛，對實質經濟可能帶來的負面作用。

央行第3季理監事會後參考資料，特別以專欄探討「房地產產業是否為驅動經濟成長之主力」，以營建工程業、不動產業對經濟成長貢獻小，受僱員工人數比重也低的2大因素為由，給予此題否定看法。這篇文章一出，迅速於網路發酵，也引發業界人士抨擊。

營建工程帶動效果強 高科技業創造產值高

房地產到底是不是火車頭產業，掀起論戰，支持方認為帶動效果強，又有廣大受僱者，政府不應過度打壓，反方則認為，產業結構轉變，且房價過高明顯排擠民眾消費支出，房市興盛的負面效果遠大於正面效果。

單純以經濟數據論斷，主計總處官員認為，「談火車頭產業，要看背後想帶動的是什麼」。

主計總處官員指出，談論火車頭產業，可從多面向角度思考，包含對經濟成長貢獻、受僱員工人數，以及產業關聯效果等。

就央行立場，是以對經濟成長率貢獻及受僱員工比重，做出房地產產業對經濟成長貢獻不如製造業的結論。

但若從主計總處民國110年產業關聯表來看，以國內關聯（I-D）而言，營建工程確實相當突出，每生產1單位，可帶動2.08單位的中間投入，而近年炙手可熱的高科技產業，電子零組件製造業，電腦、電子產品及光學製品製造業，則是分別可帶動1.48、1.63單位的中間投入，均低於營建工程業。

主計總處官員說明，台灣電子零組件業附加價值高，這也意味和其他產業相比，中間投入率沒有很高，對其他產業的帶動效果就沒有特別突出。

儘管電子零組件業產業向後關聯程度不算特別高，但對經濟成長貢獻驚人。主計總處官員直言，近幾年電子資通訊產業在台灣經濟扮演重要角色，不只帶動出口衝高，資本成長也很有規模。

以113年經濟成長率4.84%來看，製造業對經濟成長貢獻高達2.68個百分點，將其他產業狠甩後頭，營建工程業僅貢獻0.07個百分點，其餘業別也都不超過1個百分點。今年第2季因AI需求旺盛、關稅前拉貨潮帶動，經濟成長率飆上8.01%，製造業就貢獻6.08個百分點，又以AI相關業別最亮眼。

主計總處官員認為，火車頭產業是一個概念，有不同的觀察角度，看是拉動國內生產毛額（GDP），還是帶動其他產業一起發展，或是帶動更多就業、投資。換言之，從不同的角度來看，可能有不同的火車頭，背負不同的經濟意義。

台灣經濟成長有發展脈絡 產業火車頭肩負國家競爭力

央行理事、台經院院長張建一則說，國家在不同的發展階段，本來就會有不同的主力產業，當一國開始經濟起飛，營造工程一定會扮演重要角色，因為政府會推動基礎建設。

回顧台灣經濟發展歷程，從勞力密集，慢慢走向資本密集、技術密集，張建一指出，早期台灣採取進口替代策略，紡織業一舉成為火車頭工業，更是台灣最大的創匯產業，接著主力產業慢慢轉往石化、鋼鐵等資本密集產業。

隨著台灣經濟持續發展，部分產業轉往中國大陸、東南亞尋求更低廉成本，台灣政府則投入資源至ICT等技術密集產業，高科技產業愈來愈強盛，如今，從附加價值、出口占比來看，資訊電子都是一支獨秀。

「對一個國家而言，任何產業都重要的，不可能沒有營建、沒有紡織、沒有食品」，張建一表示，央行祭出選擇性信用管制，緊盯房市，不是說房地產業不重要，而是對國家而言，資源應運用在生產性事業，包含公共建設、高附加價值、可以提升生活品質等地方，但若信用資源過度集中不動產，不只排擠其他產業獲得信用資源，還淪為紙上金錢遊戲。

張建一舉例，一間房子50坪，就算房價從新台幣1000萬漲到5000萬元，也不會因為房價高、投入就增加，儘管房屋持有者財富增加，只是金融資產增加，但這不代表國家財富也成長。

「不動產不重要嗎？有重要性，但沒有那麼重要」，張建一認為，從國家角度來看，每個產業都有其重要性，有些產業站在風口上，如半導體迎來AI大浪，發展如日中天，而且現在國際政經局勢動盪，半導體已經成為戰略產業，政府當然有必要投入心力，維繫產業競爭力。

至於房地產，張建一表示，房價飆高，對GDP的貢獻卻相對有限，反而排擠到年輕人生活資源，大家不想結婚、不想生小孩，這不是好的方向。

張建一強調，國家要的是永續成長，信用資源過度傾斜特定產業，本來就不是好事，營建工程帶動其他產業效果強，但重心應該是建設、都更，而不是蓋更多高價住宅，讓年輕人生活更辛苦。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行第七波選擇性信用管制上路至今已滿1年，不論是預售屋，還是中古屋買氣仍處在谷底，至於，這波房貸荒而造成房價轉折點則出現在去年第四季，根據內政部不動產資訊平台發布的全國不分建物買賣契約平均總價，以及平均單價，不論是全國，還是六都均在去年第四季結束連續上漲趨勢。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，不論是官方還是民間的房價指數，房價均已經與上漲脫鉤，進入橫向盤整，加上交易量縮，房價其實不太有表現空間，不過，台股指數在2.6萬點以上，房市相對有支撐，至於，房價修正幅度則要看區域供需，供給量大且價格漲多的區域，相對壓力較為明顯。

根據統計，這一波全國不分建物買賣契約平均單價的起漲點是2021年第一季，一路上漲至2024年第二季，並在第三季出現平盤震盪期間，第四季則有顯著跌幅，對比第二季平均單價最高時、跌幅約7.38%。房產業者指出，即便這一路上漲過程，曾在2023年第一季，微幅修正0.22%，不過，當時應該僅算是單季的平盤震盪。

至於，六都房價轉折點也均出現在去年第四季，對比單價最高時，跌幅落在2.43%至10.37%間，其中又以高雄修正幅度最大、逾1成，新北市修正幅度最小、約2.43%。

高雄契約平均總價下跌逾1成

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，受惠於經濟加速成長，前一波房市上漲動能強勁，且屬於「有基之彈」。但在央行「斷金流」、要求銀行降低不動產放款集中度，造成「房貸荒」，且直接扼殺買氣，市場價量同步下滑，不過，雖然房價修正幅度有限，但成交量已出現窒息量，房市潛在危機有變大跡象。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，去年房貸荒加上第三季央行的第七波選擇性信用管制，完全壓抑房市交易量，甚至衝擊換屋族群，只剩首購、新青安族群能苟延殘喘，因此買賣契約平均總價向下傾斜，形成第四季轉折點、下彎，而高雄更因中、高總價新增供給多半分布在北高、南高等產業新興區，先階段工作、生活機能尚未成熟，區域市場轉為觀望、成交量縮，以致價格修正幅度最大。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

今年前7月，全台預售屋實價揭露件數竟沒有一個月站上5千件，7月甚至不到3千件，全台預售屋買氣直接進入零下世界，因此，近期陸續有建商為搶市，推出部分預售建案打出少量「有感讓利」廣告戶回到兩年前單價，而且送裝潢、家電，工程期零付款再度出現，甚至還出現建商提供更長年期的彈性付款模式，長達8年之久。

馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，自2021年預售屋全面實價登錄以來，預售屋單月成交件數落在7千至9千件，單月超過1萬件以上則為過熱，6千件以下則是偏冷。但今年7月的單月成交量竟不到3千件，已是嚴重低量，倘若央行管控房市目的是為了市場回穩，現階段不僅已達到目標，甚至超前更多，若是管制目的是為了扼殺房市，預期管控就持續下去。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，面對房市清淡買氣，建商還是會想辦法端出牛肉，或者自身產品力要夠有競爭力，才能吸引到民眾關注，因此，目前新建案仍是個案表現時間。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，這波預售市場修正除房貸荒所引發的交屋焦慮之外，更深層的問題在於「平均地權條例」禁止轉售，等於斬斷過去把預售屋讓渡權當成金融受益權的投資、置產方式。

而央行限貸在第七波信用管制之後，範圍擴及全台，讓過去資金往低房價基期地區竄流的現象不再，且高價住宅天花板紋風不動，相對壓縮產品的合理性，以致市場出現全面壓抑，也使過去用優惠付款、補貼等度小月的策略做法不再有效，確實給中小型建商莫大的經營壓力。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新青安房貸將於明年7月底結束利率補貼，預期可能影響部分民眾申貸意願，公股銀評估，對剛性需求的自住客而言，結束補貼後的新青安房貸利率，仍極具市場競爭力。

以一段式的新青安利率目前為1.775％，若明年7月底結束補貼2碼（1碼是0.25個百分點）後，將一口氣超過2個百分點，來到2.275％，雖拉高利率，但相較目前市場新貸的房貸利率至少2.5％以上，相關族群仍有望持續申貸，不過相較之前的2碼利率補貼，買氣勢必稍微受到影響，但剛性需求不會受到影響。

另一方面，公股銀分析，以目前公教員工房貸「築巢優利貸」利率為2.185％，是當前民眾可拿到的房貸利率「地板價」，雖新青安結束補貼政策後，將來到2.275％，相較公教房貸稍高一點點，但對一般民眾來說，仍是相當低利，因此預期不會出現新青安房貸的申貸動能大舉消失。

公股銀高層分析，全力支持新青安房貸，不過其利息補貼開始倒數計時，且各銀行一波又一波嚴查新青安，對投機客有一定程度嚇阻，預計整體新青安房貸將逐步回歸過往的自住需求，難以出現「晚買就來不及」的搶買風潮，新青安的買氣將逐漸轉淡。

另一方面，今年房市趨緩、新青安補貼優惠截至2026年7月底結束，恐影響申貸意願及動能，預計影響情形將由今年第四季起開始逐漸發酵。

房市看法上，第一銀行指出，房市成交量下滑，加以美國關稅政策不確定性及近期國內房市仍缺乏利多因素刺激，使潛在購屋者採取觀望態度，致房市成交量回升有限，預估今年第四季及明年整體房市仍將呈現「量縮、價微幅修正」走勢。

彰化銀行評估，儘管國內經濟表現仍佳，且主管機關房貸政策較之前寬鬆，惟在銀行持續調整貸款結構、利率上揚，以及央行仍未大幅放寬第七波信用管制下，第四季的房市將呈量縮價緩跌的局面。房價則因新案完工交屋增多，供給持續增加下，恐將持續微幅調整。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

過去幾年房市熱絡吸引大量就業人口湧入，即便當前房市降溫仍持續成長。截至今年8月底，統計全國超過7.7萬人從事房地產買賣工作、創歷史新高，不動產經紀人及營業員受僱人數已連續八年正成長，平均每年超過4,000名新血投身行列搶食大餅；不過，隨房市趨於冷卻，今年新增就業人數增幅已明顯放緩。

據內政部公布最新不動產經紀業統計，在第一線從事買賣銷售的不動產營業員受僱人數連年成長，平均每年增加4,026人投入就業，截至今年8月底該受僱人數已達65,737人，不動產經紀人受僱人數11,910人，合計逾7.7萬人、均創統計新高。不動產經紀業許可家數截至今年8月底已達10,355家，同步寫歷史新高。

內政部核發不動產經紀相關證照分為不動產營業員與不動產經紀人二種。其中，從事買賣、銷售不動產經紀人員均須取得「不動產營業員」證照；而若要經營仲介店頭或代銷案場，則每案至少需一名「不動產經紀人」負責簽審廣告文案、確認合約等責任，每超過20人則需再加一張證照。也就是說，不動產經紀人員受僱人數的消長幅度，通常與房地產市場密切相關。

不動產營業員就業人口增減也與房市熱絡程度、房價上漲走向幾乎成正比。以2016年為例，當年6月底統計不動產營業員有3.6萬人，但受同年房地合一上路影響，隔年同期微降至3.5萬人；隨後房市回穩，就業人口便連年上升，達到今年中的6.5萬人。

觀察可見，主要集中在2021至2022年房市飆漲期間，就業人口湧入不動產市場，統計2021年8月底有55,984人，隔年大幅成長至63,530人、增幅13.5％，而今年8月就業人口雖持續創高，但年增幅縮減至6.5％，隨建照核發數回落五年低點，受交易量縮，就業人數增幅也逐漸趨緩。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

北士科周邊房市近期有降溫跡象，隨著近期輝達前進北士科蓋總部逢波瀾，當地多家建商憂心恐加劇買氣縮手態勢，近期已出現買方意願、成交價等關鍵指標持續下滑的狀況。

輝達5月宣布有意前進北士科蓋總部，一度讓北士科房市強強滾，惟隨著「輝達要來了」的效應逐步退散，當地房市同步受影響。根據591新建案統計，今年9月北士科重劃區內的預售成交行情約每坪約116.8萬元，僅較5月輝達宣布要進駐時，增加0.3%。

實價登錄資料也顯示，今年前八月北士科重劃區內的預售交易量約320筆，較去年同期近400筆下滑近兩成，重劃區行情也停留在116萬元，較5月時漲幅明顯有限。10月以來輝達總部進駐北士科出現雜音，業內憂心將進一步干擾當地房市。根據在台北市北士科多家推案的指標建商透露，近期北士科的預售案成交量較5月間有放緩趨勢，包括買方意願、成交價等均相對疲軟，其中遠雄、潤泰等都提出類似看法。

業內指出，5月輝達前進北士科消息釋出時，確實有小漲一波，但不久後因該案並未有新進度，買方的追價意願也相對不高。

針對近期北士科市況，遠雄指出，5月輝達宣布時，的確造成一波熱潮，個案來客量均有明顯增加，也有帶動成交狀況，但這樣的熱度隨著時間推移逐漸有遞減的感覺。就市況來看，整體房市氛圍仍受到央行選擇性信用管制、川普關稅戰影響經濟等多重影響，加上輝達進駐北士科的案子似乎並未如預期順利，因此建案去化有放緩跡象，逐漸回歸正常，比較沒有像先前輝達熱度剛來、銷售速度大增的情況，現階段就是穩健去化中。

潤泰也指出，「潤泰之森」7月剛開案時，確實受到輝達總部題材帶動，成交速度較快，目前已售近八成，近一個月則是有放緩跡象，但主要是剩下的戶別為獨棟別墅、高樓層塔樓屬於高總價的產品，總價幾乎都是超過7,000萬元。這部分的高總價產品，當初針對AI半導體科技人才設計，倘若輝達確定進駐，肯定會拉高對高資產族群信心，但若落空，未來可能將重新調整銷售策略。

591新建案新聞課組長林哲緯指出，目前市場上對北士科信心呈現建商強、買方弱的情形，一方面可能與實價登錄尚未完全揭露有關，另一方面也反映出即便區域有議題活水注入，但因大環境不佳且價格相對高檔下，成長動能仍相對有限。目前當地品牌建商個案開價都已來到130萬元上下，而今年5月輝達總部議題消息一出，更有不少業者醞釀調價或封盤，如今話題熱度退燒，買方觀望自然也不意外。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

面對台灣高房價困境，桃園市政府近日拋出「可負擔住宅」構想，計畫在中壢體育園區及機捷沿線整體開發區，提供約三千戶每坪價格「甚至可能2字頭」的住宅給首購族，並搭配封閉性回售機制，要求購屋者須自住，未來若轉售，房屋必須回售給市府或依規定價格計算，以杜絕投機炒作。這一政策一出，立即引發社會討論，有人認為是突破性的創新，也有人質疑是否會重演過去「合宜住宅」的爭議。

賣厝阿明指出，可負擔住宅應該大量推廣，「買不起的租社宅，買得起的就買可負擔宅」，他強調，只要建立好價格規範，並且明確規定可負擔宅只能回售給政府，即便將來面臨拍賣，也必須由政府出面回收，投機者就無利可圖。阿明認為，這樣一來，可負擔住宅自然會回歸常態性住宅樣態，不會再淪為炒作工具，真正落實為市民提供的可負擔居住選擇，而非投資商品。

「中間型住宅」採取不同模式保障

芬蘭的使用權住宅制度讓住戶支付使用費即可長期居住；英國與荷蘭則以部分產權或共享產權方式，使住戶以較低門檻取得居住保障；瑞士與部分歐洲國家則透過住宅合作社模式，共有產權維持居住穩定。而桃園的「可負擔住宅」屬於有限制產權模式，類似西班牙保障住宅、法國社會租購住宅以及美國部分城市的價格限制住宅，核心精神在於設定自住義務、持有年限及轉售規範，以避免房屋資源被挪用與炒作。

制度是政策成敗關鍵

過往國宅、軍宅與合宜住宅即使有自住義務與轉售限制，仍難逃被市場化操作的命運。桃園市若要推動此政策，必須解決土地供給、營建成本、供給數量及價格維持等問題，同時建立公平透明的估價與回購程序，避免住戶權益受損或市府承擔過高財務風險。面對未來選票壓力與購屋民眾要求鬆綁的呼聲，市府能否堅守原則，也是政策可行性的一大考驗。

M觀點，桃園「可負擔住宅」提供新思路：

除傳統租屋與購屋外，政策型中間住宅或許是破解高房價、降低民眾居住壓力的關鍵選項。賣厝阿明特別提醒，只要價格規範明確、回售機制落實，「管得住、管得久」，這類住宅將真正回歸社會住宅功能，而非炒作工具。若能做到，桃園這次嘗試不只是地方政策，更有潛力成為全國多元住宅體系的重要範例。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

老屋門檻低、負擔最輕鬆?！然而根據統計，老屋自備款壓力指數也攀升！台灣房屋集團根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，今年上半年，全台屋齡30年以上的老公寓，平均鑑估房價為1095萬元，而銀行核貸成數僅74.9%，換算自備款成數達25.1%，相比去年同期增加約3.3個百分點，平均自備款金額也從232萬元拉高至275萬元，等於晚一年買就得多準備43萬元，換算平均每月要額外多存3.5萬元，比基本工資還多，對小資族來說，幾乎要不吃不喝才能達標。

而六都老公寓自備款成數同步增加，其中，又以台北市購屋族最辛酸，老公寓平均自備款拉高至454萬元，比去年同期多了約70萬元，幾乎是其他縣市2倍以上，單單自備款金額，已經可以直接在南部直接入手一間。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，老公寓因總價相對親民，一直被視為首購族與小資族的「入門選項」。然而，銀行對老屋普遍態度保守，核貸成數多僅落在7成左右，近年隨著老屋房價同步走高，購屋族的資金壓力也不減反增，加上今年上半年持續受限貸令影響，推升銀行風險控管，放貸條件緊縮，使得核貸成數明顯縮水，而老屋還有裝修需求，老屋的現金門檻也越來越高。

尤其全台房價最高的台北市，想要卡位精華區，難免得屈就於高屋齡，但自備款水位隨之墊高，未來首購族若想進場，恐仍需借助家庭資金挹注，才更有力承接高漲的購屋成本。

另外觀察，今年上半年六都老公寓以台南市核貸成數最低，因此平均自備款成數最高，平均需準備約2成7的自備款成數，自備款金額亦拉高至135萬元，相較去年多了32萬元。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，實務上並非總價越低，自備款就一定越少。今年台南老公寓的平均鑑價與去年僅差2萬元，但核貸成數卻明顯下滑，推估主因落在銀行對借款人條件的風險評估有差異。以去年台南老公寓申貸族群中，有部分為年收逾400萬元的高收入族，而今年高財力客群比例減少，且申貸主力年齡層從30～40歲上升至40～50歲，加上今年銀行放貸條件偏於保守，綜合因素下，讓核貸成數縮水幅度加大，購屋族得多準備一些自備款。

   李家妮也提醒，老屋雖然總價相對低，但核貸條件會依物件狀況及申貸者財力條件而有明顯差異，購屋族在進場前，可先向銀行試算鑑價與可貸額度，避免資金規劃落差，尤其受限貸令，銀行核貸成數緊縮下，建議可比預期多準備1成以上的自備款，避免核貸結果不符預期，出現資金缺口，影響購屋計畫進行。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】